Przedstawiamy ostatni element etapu realizacji inwestycji.

Właściwe jednostki: Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego.

Prawo budowlane formułuje ogólną zasadę, że do użytkowania obiektu budowlanego, którego wykonanie wymagało pozwolenia na budowę, można przystąpić po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. Wyjątki od tej zasady zostały określone w art. 55, tzn. należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:
1) na wzniesienie obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę
i jest on zaliczony do kategorii V, IX-XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII-XXX, o których mowa w załączniku do ustawy,
2) zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4,
3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

Art. 54 przewiduje tzw. milczącą zgodę organu nadzoru budowlanego, w przypadku gdy nie ma on zastrzeżeń do wzniesionego obiektu. Nie ma oczywiście przeszkód by organ ten, w przypadku braku zastrzeżeń, powiadomił pisemnie inwestora o możliwości przystąpienia do użytkowania obiektu, nie czekając na upływ określonego w tym przepisie dwudziestojednodniowego terminu.

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy należy dołączyć następujące dokumenty (art. 57):
1) oryginał dziennika budowy,
2) oświadczenie kierownika budowy:
a) o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym
i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,
b)   o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
3) oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania,
4) protokoły badań i sprawdzeń,
5) inwentaryzację geodezyjną powykonawczą,
6) potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy.

W razie zmian nieodstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, dokonanych podczas wykonywania robót, do zgłoszenia zamiaru wykonania robót należy dołączyć także kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis.
Inwestor jest obowiązany uzupełnić w/w dokumenty, jeżeli, w wyniku ich sprawdzenia przez właściwy organ, okaże się, że są one niekompletne lub posiadają braki i nieścisłości.

Uwaga: Obowiązek dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy spoczywa na inwestorze.

W sytuacji gdy obiekt nie spełnia kryteriów uzasadniających przystąpienie do jego użytkowania, organ nadzoru budowlanego w terminie 21 dni zgłasza sprzeciw do zawiadomienia o zakończeniu budowy. W takiej sytuacji konieczne jest przeprowadzenie postępowania w oparciu o przepisy art. 51.

Nieco odmiennie uregulowane są obowiązki inwestora oraz uprawnienia organu nadzoru budowlanego w procedurze związanej z obowiązkiem uzyskania decyzji  o pozwoleniu na użytkowanie.

Stosownie do art. 56.  „Inwestor, w stosunku do którego nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, jest obowiązany zawiadomić, zgodnie z właściwością wynikającą z przepisów szczególnych, organy:
1)  Państwowej Inspekcji Sanitarnej,
2)  Państwowej Inspekcji Pracy,
3)  Państwowej Straży Pożarnej
– o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania. Organy zajmują stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym.”
Niezajęcie stanowiska przez w/w organy, w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, traktuje się jak niezgłoszenie sprzeciwu lub uwag.
Obok dokumentów dołączonych  do zawiadomienia o zakończeniu budowy (art. 57), inwestor jest obowiązany dołączyć oświadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony w/w organów.
W przypadku braków w wymaganych dokumentach, stwierdzonych przez właściwy organ, inwestor zobowiązany jest je uzupełnić.

Wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie stanowi jednocześnie wezwanie organu nadzoru do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli budowy w celu stwierdzenia prowadzenia jej zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę.
Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie może zostać wydana po przeprowadzeniu w/w kontroli, która odbywa się w terminie 21 dni od dnia doręczenia wezwania, a o dacie wezwania organ informuje inwestora (będącego jedyną stroną w takim postępowaniu) w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.
Inwestor jest obowiązany uczestniczyć w obowiązkowej kontroli w wyznaczonym terminie. Kontrolę budowy lub obiektu budowlanego może przeprowadzać, z upoważnienia właściwego organu nadzoru budowlanego, wyłącznie osoba zatrudniona w powiatowym albo wojewódzkim inspektoracie nadzoru budowlanego i posiadająca uprawnienia budowlane.

Przedmiotem kontroli jest w szczególności sprawdzenie:
1) zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu,
2) zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, w zakresie:
a) charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
b) wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego,
c) geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),
d) wykonania urządzeń budowlanych,
e) zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,
f) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich – w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego;
g) wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji
i bezpieczeństwa pożarowego;
h) w przypadku nałożenia w pozwoleniu na budowę obowiązku rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych – wykonania tego obowiązku, jeżeli upłynął termin rozbiórki określony w pozwoleniu;
i) uporządkowania terenu budowy.

Organ nadzoru budowlanego sporządza protokół kontroli w trzech egzemplarzach, z których jeden egzemplarz doręcza się inwestorowi bezzwłocznie po jej przeprowadzeniu, natomiast drugi przekazuje się organowi wyższego stopnia, a trzeci pozostaje w posiadaniu organu. Protokół kontroli przechowuje się przez okres istnienia obiektu budowlanego.

W decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego można określić warunki jego użytkowania albo uzależnić jego użytkowanie od wykonania, w oznaczonym terminie, określonych robót budowlanych.
W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany spełnia warunki określone w art. 59 ust. 1, pomimo że nie została wykonana część robót wykończeniowych lub innych robót budowlanych związanych z obiektem, w wydanym pozwoleniu na użytkowanie może określić termin wykonania tych robót. Nie ma to jednak zastosowania do instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska.
W przypadku wprowadzenia takiego warunku w decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, inwestor ma obowiązek zawiadomić właściwy organ o zakończeniu robót budowlanych prowadzonych, po przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego, na podstawie pozwolenia na użytkowanie.
W przypadku stwierdzenia w trakcie obowiązkowej kontroli nieprawidłowości, organ nadzoru wymierza karę stanowiącą iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w).

Kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy Prawo budowlane.

W przypadku gdy w skład obiektu budowlanego, z wyjątkiem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wchodzą części odpowiadające różnym kategoriom, karę stanowi suma kar obliczonych dla różnych kategorii.
Kara wymierzana jest w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Wpływy z kar stanowią dochód budżetu państwa. Winna ona zostać wniesiona w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia w kasie właściwego urzędu wojewódzkiego lub na rachunek bankowy tego urzędu. Nieuiszczenie kary skutkować będzie wszczęciem postępowania egzekucyjnego, a uprawnionym do żądania wykonania w drodze egzekucji administracyjnej obowiązków jest wojewoda.

Stwierdzenie nieprawidłowości i wymierzenie kary skutkuje wydaniem decyzji odmawiającej wydania pozwolenia na użytkowanie.
Ponadto, jeżeli nie zostaną spełnione warunki określone w ust. 1 i w art. 57 ust. 1-4, organ nadzoru, odmawia wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego. Skutkiem takiej decyzji jest wszczęcie postępowania w trybie art. 51.
Po zakończeniu postępowania w sprawie zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego albo udzieleniu pozwolenia na użytkowanie, organ nadzoru budowlanego zwraca bezzwłocznie inwestorowi dokumenty, z którymi się zapoznał (oryginał dziennika budowy, protokoły badań i sprawdzeń i inwentaryzację geodezyjną powykonawczą).

W przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów art. 54 i 55, organ nadzoru budowlanego winien wymierzyć karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Wskazano jednocześnie, że stosuje się w takim przypadku odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.


Uwaga:

Na 30 dni przed terminem oddania do użytkowania nowo zbudowanego lub przebudowanego obiektu budowlanego, zespołu obiektów lub instalacji realizowanych jako przedsięwzięcie mogące znacząco oddziaływać na środowisko, wymienionych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2004 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych uwarunkowań związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięcia do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko, inwestor jest obowiązany poinformować wojewódzkiego inspektora ochrony środowiska o planowanym terminie:
• oddania do użytkowania nowo zbudowanego lub przebudowanego obiektu budowlanego, zespołu obiektów lub instalacji;
• zakończenia rozruchu instalacji, jeżeli jest on przewidywany.